4922 46-11-22   8 800 302-13-82
ПН-ВС С 08:00 ПО 20:00   CALL-ЦЕНТР

Продать ипотечную квартиру

Когда уже давно выплачиваешь неподъемную ипотеку, иногда задумываешься о том, как продать квартиру в ипотеке.

Мало кто знает, что можно продать квартиру в ипотеке и при этом
заработать.

По закону, нельзя продать недвижимость, на которую наложено обременение, без разрешения банка.



При ипотечном кредитовании, согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом, и обязан содержать его в надлежащем виде.

А его утрата либо продажа третьим лицам незаконна. Произошедшее событие разрешается в пользу залогодержателя (то есть банка), согласно ст. 301-303 ГК РФ. Но есть исключения, когда банк может пойти навстречу заемщику и разрешить продажу ипотечной квартиры.


Когда появляется необходимость продать квартиру в ипотеке?

Есть три главные причины, по которым заемщик задумывается о продаже квартиры в ипотеке.

- при нехватке средств для погашения ипотеки;

- когда появляется необходимость купить более просторное жилье;

- при желании заработать на ипотеке.

При нехватке средств для погашения ипотеки.

Никто сейчас не застрахован от потери стабильного дохода. Предугадать невозможно, что случится через несколько лет. А платежи в строгом порядке необходимо вносить ежемесячно, в полном объеме и в установленные сроки, независимо от жизненных обстоятельств. 

Поэтому желание поскорей продать квартиру, чтобы расплатиться наконец-то с банком до применения дополнительных мер, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вполне естественно.

 

Когда появляется необходимость купить более просторное жилье.

Например, молодые люди часто быстро строят карьеру, женятся, заводят детей. Ипотечная квартира становится маловата. Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи прежней квартиры и покупки большей по площади.


Банк не препятствует оформлению второй ипотеки на квартиру побольше, если доходы семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса.

При желании заработать на ипотеке.

Если квартира покупалась в строящемся доме на раннем этапе строительства, то ближе к сдаче дома, цена значительно вырастает и иногда даже перекрывает все расходы, связанные с ипотекой. 

Участники долевого строительства стараются продать свою квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, так как переоформить договор цессии гораздо проще, чем заниматься оформлением готового жилья. 
Или же бывают ситуации, когда новостройка уже не нужна, тогда заемщик задумывается о его продаже с максимальной выгодой для себя. Это исключительные случаи.

Если речь идет о продаже вторичного жилья под обременением, то заемщику приходится снижать рыночную стоимость, так как найти желающих связываться с банковской залоговой квартирой, достаточно сложно.

 

Согласие банка на продажу ипотечной квартиры.


Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.

С одной стороны, банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.

С другой стороны, при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости. 

Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в договоре, то банк не может отказать. Но продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением штрафных санкций и комиссий с целью того, чтобы заемщики не злоупотребляли этой возможностью.

Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, гораздо менее болезненно будет оплатить штраф, чем доводить дело до судебного разбирательства.


Как можно продать квартиру в ипотеке?

Возможные варианты:

Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, готового взять квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки. 

Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку об отсутствии задолженности, и сам снимает обременение. 

Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения.

Продажа долговых обязательств. Для покупателя, который также хочет приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.



Досрочное погашение

Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Квартиры с обременением пугают, тем более на вторичном рынке всегда есть «чистые» альтернативные варианты. 
В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке на новостройки. Квартиры в новых домах с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на последней стадии строительства уже не остается свободных вариантов.


Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое заверяется у нотариуса.
После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры приходят в рег.палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.

Самостоятельная продажа

Не стоит скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка. Если умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его втягивают в какую-то аферу.


На самом деле все просто. После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог. Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.


Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся часть заемщика – в другую. С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.


Продажа с помощью банка

В случае недостатка времени заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на банк.


В этом случае снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток суммы от совершенной сделки после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.


Продажа долговых обязательств.

Залоговые квартиры, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.


Для них процедура оформления ипотечного займа мало чем отличается от стандартной: 
предоставляется аналогичный пакет документов для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика; 
в случае одобрения производится оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, согласно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.


Перерегистрацией обременения на нового владельца в Росреестре занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).

 

 



02/11/2017



Вернуться к списку