4922 46-11-22   8 800 302-13-82
ПН-ВС С 08:00 ПО 20:00   CALL-ЦЕНТР

Как делить квартиру и кредит после развода?

Более 50% всех новостроек сегодня приобретается с привлечением кредита, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека среди молодых семей. Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось – более 600 тыс. Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.

Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными. Семья может приобрести квартиру в общую совместную, в общую долевую собственность или  оформить квартиру на одного из супругов. Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия.

Третий не лишний 



На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий – кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. В случае если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку - расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора. Если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее.

В идеале – сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.

Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).

Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства.
В случае суда, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования). 

Подобру-поздорову


Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев разделения:

  • Соглашение между супругами, в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт, квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Если, купив квартиру, молодые люди не вступили в брак, то  заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон. 
  • Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. Это возможно при достаточном уровне дохода одного из созаемщиков. Такие ситуации рассматриваются банками индивидуально. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака.
  • Можно продать квартиру, погасить задолженность и поделить деньги. Обязательное условие – согласие банка на сделку, что бывает не всегда. Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль. К тому же, квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
  • И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры при стабильном доходе обеих. Так один ипотечный кредит «превращается» в два. Это возможно, когда оба супруга имеют стабильный высокий доход.

Квартира приобретена до брака
 
 
Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.

Суд да дело

«По умолчанию» по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью и делится на равные доли. Соответственно, равными будут долги супругов. Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире.

Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира, но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности.

Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита была уплачена им из личных средств, то в случае раздела имущества супругов через суд,  суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

Детский вопрос

 
Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. При разводе многодетной семьи, если все дети остаются с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше. То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды.  Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».

В случае если ипотечная квартира – малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу.

Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е. если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей. И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, он может претендовать на ⅘ долей в квартире.

Военная ипотека

Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный. «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства и платить по займу она будет пропорционально им.

 



20/03/2018



Вернуться к списку